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孝感市个人住房公积金贷款业务规程
2015-03-17

为了加强孝感市个人住房公积金贷款管理,规范住房公积金的贷款业务,根据《住房公积金管理条例》、《湖北省住房公积金管理实施办法》和《湖北省个人住房公积金贷款管理办法(试行)》的有关规定,结合孝感实际,制定孝感住房公积金管理中心(下称公积金中心)贷款业务规程。

第一章  贷款对象、条件及申请时效

第一条  在公积金中心建立住房公积金制度并连续按月依规足额缴存住房公积金两年以上,申请贷款前停缴住房公积金原则上不超过6个月,具有完全民事行为能力的职工本人及配偶,购买、建造、翻建、大修自住住房,均可申请住房公积金贷款,贷款申请人为缴存公积金的职工。

住房公积金帐户封存、冻结的职工,不能申请公积金贷款。

公积金提取后重新依规足额缴存满两年的方可申请公积金贷款(含夫妻双方)。

第二条  借款人申请贷款应同时具备下列条件:

(一)具有本市城镇常住户口或者本市其他有效居留身份;

(二)有稳定的职业和收入、信用良好、有偿还贷款本息能力;

(三)购买商品房、经济适用住房、二手住房、公有住房,须具有符合法律规定的购买住房合同或协议,具有所购住房全部价款30%90平米以下20%)以上的自有资金;建造、翻建住房的,须具有规划、土地管理部门批准的文件;大修自住住房的,须具有规划管理部门批准的文件;

职工本人及配偶购买第二套住房的,须具有所购住房全部价款40%以上的自有资金;

(四)能够提供公积金中心认可的有效担保。

第三条  贷款申请时效

(一)购买住房的,从签定购房合同之日起二年以内或取得房屋所有权证一年以内;对因特殊原因超过规定期限的,需经公积金中心批准;

(二)建造、翻建住房的,从规划部门《建设工程规划许可证》批准之日起6个月以内;大修住房的,从规划部门《建设工程规划许可证》批准之日起3个月以内。

第二章  贷款程序

第四条  贷款咨询。申请人咨询并经中心认可贷款理由后领取《住房公积金贷款申请表》。

第五条  资料受理。公积金中心贷款经办人受理申请人提交的《住房公积金贷款申请表》和相关证明材料原件及复印件,要件齐全且原件复印件一致、符合申请条件的在《公积金贷款审批表》上受理意见栏签署意见,并将贷款资料送交调查人员调查。相关证明材料原件及复印件如下:

(一)购买商品房

1、商品房买卖合同(市房产局备案)

2、购房发票或收款专用收据

3、身份证(含配偶及共同申请人,下同)

4、户口簿(夫妻户口不在同一个户口薄,需另外提供结婚证,申请人未婚、离异或丧偶的需提供有关部门或所在单位相关证明,下同)或有效居留证明

5、经济收入证明(含配偶及共同申请人,下同)

6、公积金缴存证明(含配偶及共同申请人,下同)

7、担保价值认定资料(房产抵押的提供房主身份证、房屋价格评估书、房产证、土地证及房主同意抵押的担保书;质押的提供国债、银行定期存单或公积金存款缴存证明及质押人身份证、质押人同意质押的担保书;保证担保的提供保证人营业执照、法人资格证明、保证人身份证、保证人同意保证的担保书等;下同)

(二)购买经济适用住房

1、购房合同

2、购房发票或收款专用收据

3、身份证

4、户口簿或有效居留证明

5、经济收入证明

6、公积金缴存证明

7、担保价值认定资料

(三)购买二手房

1、购房合同或买卖契约书

2、契税完税发票

3、已过户的产权证

4、身份证

5、户口簿或有效居留证明

6、经济收入证明

7、公积金缴存证明

8、担保价值认定资料

(四)建造、翻建住房

1《建设工程规划许可证》、《建设用地许可证》及《建设工程施工许可证》

2、身份证

3、户口簿或有效居留证明

4、有资质的单位编制的工程预算书及施工合同(协议)

5、经济收入证明

6、公积金缴存证明

7、担保价值认定资料

(五)大修住房

1、房屋产权证、《建设工程规划许可证》、《土地使用权证》及《建设工程施工许可证》

2、身份证

3、户口簿或有效居留证明

4、房屋安全鉴定部门出具的安全鉴定报告

5、有资质的单位编制的工程预算书及施工合同(协议)

6、经济收入证明

7、公积金缴存证明

8、担保价值认定资料

(六)购买公有住房

1、买卖协议书及房改批复结算表

2、购房发票或收款专用收据

3、身份证

4、户口簿或有效居留证明。

5、经济收入证明

6、公积金缴存证明

7、担保价值认定资料

(七) 购买拆迁安置房

1、拆迁安置补偿协议书

2、有效付款凭证

3、房产评估报告书

4、身份证

5、户口簿或有效居留证明

6、经济收入证明

7、公积金缴存证明

8、担保价值认定资料

第六条  贷前调查。贷款调查人负责对借款人提供的贷款资料进行实质性调查,贷前调查采取与借款申请人面谈、单位电话询证、实地调查、网上确认等方式进行,调查贷款资料真实性、贷款担保情况可靠性、贷款用途合规性,在《公积金贷款审批表》上贷前调查意见栏签署意见,并将贷款资料送交信贷科负责人审核。

第七条  贷款审核。信贷科负责人对贷款资料进行审核,在《公积金贷款审批表》上签署准予贷款的额度、期限或不予贷款的建议,并将贷款资料送交贷款审查小组审查。

第八条  贷款审查。贷款审查小组对每笔贷款资料进行审查,并作好审查记录,审查通过后将贷款资料送交中心分管负责人审批。

第九条  贷款审批。中心分管负责人对贷款进行审批,符合贷款条件的,中心分管负责人在《公积金贷款审批表》上签署同意贷款的意见。

贷款审核、审查、审批过程中,中心可根据实际情况对申请人的贷款金额、期限进行最终核定。

第十条  办理担保。贷款通过审批后,借款人及抵押人与公积金中心签订担保合同并到相关单位办理担保手续。

第十一条  资料录入。受托银行依据审批后的住房公积金贷款申请表》及相关内容在公积金贷款系统中做资料录入,录入完毕后由中心资金信贷科负责审核,审核通过后,由银行做个贷开户资料,并打印《委托贷款通知单》。其住房公积金个人帐户予以冻结。

第十二条  发放贷款。公积金中心向受托银行出具《住房公积金委托贷款通知单》和基金划拨转帐支票,通知借款人到指定的受托银行签订借款合同及相关的合同、协议。原则上每周发放一次贷款。

第十三条  贷款支付。贷款原则上以转帐方式支付。借款手续办理完毕后,公积金中心在规定工作日内将贷款资金划入受托银行委托基金帐户内,受托银行应在三个工作日内,发放贷款。用于购买住房的贷款,受托银行应当按照借款合同约定的时间和金额,以转帐支付方式将贷款资金支付给房屋出售人或按借款人与银行的书面约定方式支付;用于建造、翻建、大修自住住房的贷款,由借款人按借款合同约定提取。

第十四条  公积金中心受理借款人申请的,应在15个工作日内,完成受理、贷前调查和审核,并做出准予贷款或不准贷款的决定。不准予发放贷款的,说明原因,将相关资料退还申请人。

第十五条  公积金中心应成立公积金贷款审查小组,定期对每笔贷款进行审查。贷款审查小组由分管负责人任组长,并主持召开,信贷科全体人员和法规科负责人参加。

第十六条  公积金中心应建立借款人面谈制度,核实有关情况,指导借款人在借款申请表、借款合同、担保合同等有关文书上当面签字。

第三章  贷款限额和年限、利率

第十七条  公积金贷款按下列标准核定贷款额度:

(一)购房总价款的70%以内(借款人与他人共同购买的,以本人所占份额计算)和设定抵押住房现值的60%以内;

(二)设定质押有价证券金额或个人公积金账户储存余

额以内;

(三)不得高于按照还款能力确定的贷款限额,其计算公式为:借款人(含配偶及共同申请人)年工资总额之和×40%×贷款期限(含本息)

(四)最高贷款额度为15万元。 

公积金贷款批准额度由公积金中心按以上标准最低额度核定。

第十八条  公积金贷款期限一般为1-15年,最长不超过20年。借款人申请贷款期限不得超过借款人法定退休年龄的剩余工龄。

第十九条  公积金贷款利率执行中国人民银行公布的利率标准。遇利率调整时,贷款在一年期以下(含一年)的,实行合同利率;贷款在一年期以上、且在调整日前已发放的贷款,于次年一月执行调整后的利率标准。

第四章  贷款担保

第二十条  住房公积金贷款担保方式有以下三种:

一)住房抵押担保。借款人可以用所购买的拥有所有权证的住房,或者其他自有、共有或者第三人的拥有产权证的住房抵押;借款人建造、翻建、大修自住住房的,可以用其他、自有、共有或者第三人的拥有所有权证的住房抵押,借款人应和房主持《房屋所有权证》和《土地使用权证》到房产管理部门办理《房屋他项权证》后交公积金中心收押。

(二)质押担保。借款人可以用职工公积金、国债、银行存单等有价证券作为质物,提供质押担保需办理冻结手续和质物止付。

()保证担保。借款人不能提供足额质押、抵押时,可采取以下保证方式:

具有中心认可的开发资质房地产开发商提供阶段性连带责任保证。以借款人所购住房设定抵押,在借款人取得该住房的所有权证之前,由房地产开发商提供阶段性连带责任保证。阶段性保证人与公积金中心签订《阶段性保证合同》,提供保证的房地产开发商必须提供营业执照、法人资格证明、法人代表身份证,建设工程规划(施工)许可证等,保证金由公积金中心与保证人协商,按每笔贷款金额的10%-15%交纳。

第二十一条  借款人采取住房抵押方式担保的,必须依法办理房地产抵押登记手续。借款人以共有或第三人房产抵押的,须征得共有人或第三人的同意,并签订抵押合同。在房产抵押期间,抵押人有义务妥善保管好抵押物,但无权以其他任何形式处分抵押物,负有维修、保管、保证抵押物完好无损的责任,并随时接受公积金中心和受托银行的监督检查。

第二十二条  借款人采用有价证券质押担保的,有价证券交由公积金中心保管,并办理质押冻结手续,借款人不得以任何理由挂失或提前支取。借款人按照借款合同还清本息后,公积金中心将质押的有价证券解冻,退还给借款人。

第二十三条  借款人以住房公积金进行质押担保的,须具备下列条件:

(一)担保人自愿提供属于自己的住房公积金为借款人担保,并签订担保合同;

(二)担保人未办理住房公积金借款,也未向他人提供担保;

(三)担保人只能为一名借款人提供担保,担保人帐户内的公积金在未偿清借款之前,不得申请公积金贷款、支取或再担保;

(四)借款人不能按时偿还借款本息时,公积金中心有权从担保人的住房公积金帐户内划扣。

第二十四条  抵押、质押期间,公积金中心作为抵押物、质押物全部权益的第一受益人。

第二十五条  开发资质房地产开发商为借款人提供担保的,房地产开发商作为偿还贷款的连带责任保证人。房地产开发商必须与公积金中心签定担保合同或保证书,同时有权要求借款人以住房抵押方式提供反担保。房地产开发商须与借款人签订阶段性协议,中心备案。

担保合同签订后,担保人发生变更的,必须按照规定办理变更担保手续,但未经公积金中心认可,原担保合同和担保书不得撤销。

在贷款期间,经公积金中心同意,借款人可根据实际情况变更贷款担保方式,并办理变更担保手续。

第二十六条  借款人办理抵押、质押、保证担保手续后,借款人及配偶和质押人公积金帐户予以冻结。

第二十七条  住房公积金贷款房屋保险,由借款人自主决定是否办理。

第五章   贷款偿还

第二十八条  借款人应按照借款合同约定,按期偿还住房公积金贷款本息。贷款期限在1年以内(含1年)的,实行到期一次性还本付息;贷款期限在1年以上的,采用按月等额本息还款方式偿还贷款本息。

第二十九条 公积金贷款本息应按下列公式计算的月还款额,逐月等额偿还。

                                           公积金贷款期限(月数)
              公积金贷款月利率×(1+公积金贷款月利率)
   月还款额=公积金贷款本金×----------------------
                             偿还期限(月数)
                  (1+公积金贷款月利率)      -1

 

第三十条  借款人在按月还款的基础上可以提前偿还住房公积金贷款,但需征得公积金中心的同意。借款人提前偿还住房公积金贷款有两种形式:一种是一次性提前还清全部贷款;另一种是部分提前偿还贷款。提前还贷时,按合同约定期限相对应的现执行利率和实际用款天数计算本息。提前偿还贷款应具备下列条件:

1、提前一周以上向委托银行或公积金中心提出申请;

2、第一次提出提前偿还住房公积金贷款的,原则上应在贷款合同履行一年以后;

3、提前偿还的金额原则上每次不得少于一万元,提取公积金还贷不得少于伍千元(每年可提取一次);

4、部分提前偿还后,剩余的贷款余额的还款期限不得超过原贷款合同约定期限的剩余期限;

5、部分提前偿还后,剩余的贷款本金余额仍采取与原贷款合同约定的偿还方式;

6、部分提前偿还后,当期及以后的月应还本息额按照剩余本金、剩余期限重新计算。

第三十一条  借款人逾期偿还贷款本息的,按照中国人民银行利率管理的有关规定计收罚息

第三十二条  借款人还清贷款本息后,属于质押担保的,公积金中心将质物退还借款人或解冻担保人公积金帐户,属于房产抵押的,到房地产抵押登记部门办理注销抵押手续,将借款人公积金帐户解冻,属于保证担保的,将借款人公积金帐户解冻。

第三十三条  借款人自银行划款之日的次月进入还款期,以银行借款发放日的前一日为每月还款日。借款人在每月还款日到受托银行偿还贷款本息或委托受托银行通过信用卡、储蓄卡、存折等方式代扣。

第三十四条  借款人由保证人作担保借款的,逾期六个月以上未能偿还贷款本息及罚息,由保证人清偿,中心有权划扣保证人的保证金,并追偿剩余贷款本息及罚息。

第三十五条  借款合同需要变更,经公积金中心、受托银行、借款人及有关各方协商同意后,方可办理合同变更手续,变更合同未达成以前,原借款合同继续有效。

借款人死亡、被宣告死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力的,其财产继承人或代管人应当履行借款人所签订的借款合同,并与贷款人签订补充合同或协议书。

第六章  贷款档案管理

第三十六条  贷款业务办结后,由贷款经办人将相关资料移交给档案专管员归档,交接双方在移交登记簿上签字。
    第三十七条  档案专管员将所有贷款资料汇总,核对《公积金贷款借款申请表》编号的正确性,审核申请表的内容以及公积金贷款资料和担保物的完整性。档案管理员应遵循资料齐全、及时归档、保管安全、专人管理、便于使用的原则对档案卷宗进行归类、编序和排列摆放。
    第三十八条  借款人还清贷款后,持银行打印的结清证明到中心信贷科办理撤押手续,借款人必须提供身份证原件、贷款结清证明,领证时必须签字,方可办理撤押手续。

第三十九条  建立贷款档案借阅制度,完善贷款档案借阅手续。中心内部人员借阅贷款档案,需经信贷科负责人同意。其他任何单位和部门人员借阅贷款档案,均需公积金中心分管负责人同意。贷款档案借阅应作登记记录。贷款档案借阅原则上在档案室或办公室内进行。

第七章   贷后管理

第四十条  公积金贷后管理由公积金中心信贷科负责,受托银行的相关贷款业务受公积金中心的监督,中心及受托银行做好贷后跟踪检查的落实工作。

第四十一条  按贷款风险分类标准,建立贷款风险预警通报制度,及时填报并传递经过分类的贷款还本付息进度报表或电子报表。

第四十二条  跟踪检查方式,正常类贷款可采取抽查方式进行;关注、次级、可疑和损失类贷款采取全面检查方式。

第四十三条  跟踪检查程序:

(一)受托银行根据公积金中心提供的资料及时与借款人取得联系,建立固定联系方式;

(二)对违约贷款通过电话、网络、约见借款人、现场核验、走访借款人所在单位等方式了解借款人违约的主要原因;

(三)根据借款人违约情况,判断贷款的风险状况,确定贷款风险级别;

(四)对借款人违约行为提出催收贷款或强制清收贷款的处理方案,商定落实措施;

(五)登记贷后检查台账。

第四十四条  受托银行及中心信贷科按规定程序,对未按期还款的借款人发出催收提示和催收通知,督促借款人清偿违约贷款。

(一)借款人连续2次未按合同约定时间归还贷款本息时,应在5个工作日内对借款人进行电话提示;

(二)借款人连续3次未按期归还贷款本息时,要向借款人发出催收通知书;

(三)借款人连续4-5次未按期归还贷款本息时,要约见借款人或上门催收,督促借款人落实可行的还款计划,中心亦有权根据实际情况终止贷款合同,通过法律程序催收,借款人承担全部违约责任;

(四)借款人连续6次以上(6)未按期归还贷款本息的,中心有权直接通过法律程序催收或者提前收回全部贷款,借款人承担全部违约责任。

第四十五条  借款人有下列情形之一的,公积金中心和贷款银行有权停止支付贷款或者提前收回全部贷款,借款人承担全部违约责任:

(一) 借款人采用欺诈手段隐瞒事实,提供虚假证明材料的;

(二) 保证人违反保证合同或者丧失承担连带责任能力,抵押物毁损不足以清偿贷款本息,质押物明显减少影响贷款人实现质押权,而借款人未按要求落实新保证或新抵押(质押)的;

(三) 不按照借款合同规定用途使用贷款的;

(四) 未经公积金中心同意,借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押的;

(五) 借款人拒绝或阻挠公积金中心和受托银行对贷款使用情况进行监督检查的;

(六) 公积金中心与借款人约定的其他情况。

第四十六条  发生下列情形之一的,贷款人有权依照《中国人民共和国担保法》处理抵押物或质押物:

(一)借款人在偿还贷款期限内,死亡、宣告死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力而无继承人或遗赠人或法定代理人的,或有法定继承人或受遗赠人但拒绝履行借款合同的;

(二)借款人或法定继承人或受遗赠人或法定代理人卷入重大经济诉讼纠纷案件中不能正常履行偿还贷款本息义务的;

(三)借款人连续六个付款期未按时偿还贷款本息经催收无效的;

(四)借款人超过借款合同最后的还款期限一个月仍未还清全部贷款本息的。

第四十七条  处理抵押物或质押物所得价款,按下列顺序分配:

(一)支付处分抵(质)押物所需费用;

(二)扣除处分抵(质)押物应缴纳的税费;

(三)偿还抵押权人债权本息及违约金;

(四)赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害;

(五)支付有关诉讼费用;

(六)归还共有产权人所占份额;

(七)剩余金额交还抵(质)押人或借款人。

处分抵(质)押物所得金额不足以支付贷款本息和违约金、赔偿金时,抵(质)押权人有权向债务人追索不足的部分。

第八章  附则

第四十八条  公积金中心及其工作人员在公积金贷款管理工作中要切实履行各个环节的职责,坚持谁经办谁负责,谁签字谁负责。对工作中滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的,依法给予行政处分;情节严重、构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第四十九条  中心将每月组织人员抽查一定份数的贷款申请、档案等整个流程资料,对出现的责任性问题按有关制度追究。

第五十条  发生纠纷时,应协商解决,协商不成时,当事人可向仲裁机构申请仲裁,或者向人民法院提起诉讼。

第五十一条  本业务规程由孝感住房公积金管理中心负责解释。各县市(区)个人住房公积金贷款办法可参照执行。

第五十二条  本业务规程自印发之日起施行。

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